- Mis à jour le 30 octobre 2023
LMNP : Ce qu'il faut savoir sur la Location Meublée Non Professionnelle
- Temps de lecture : 5 min
Vous avez l’intention d’exercer l’activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et vous cherchez à :
- Comprendre la signification de ce statut.
- Appréhender les conséquences qui en découlent.
- Savoir comment le mettre en place.
À la fin de cette lecture, vous disposez de toutes les informations nécessaires pour comprendre le LMNP de manière exhaustive.
Pour être éligible au statut de Loueur Meublé Non Professionnel, plusieurs conditions doivent être remplies, vous ouvrant ainsi la voie vers une fiscalité avantageuse pour votre projet d’investissement immobilier. Bien entendu, d’autres avantages viennent s’ajouter, que nous explorerons en détail tout au long de cet article.
La location meublée est un mode de localisation où le logement est loué avec des meubles, permettant ainsi au locataire de s’y installer rapidement en apportant simplement ses effets personnels.
Ce type de localisation diffère de la localisation vide, soumis à des règles juridiques et fiscales distinctes.
Pour obtenir le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), certaines conditions doivent être remplies.
Un loueur qui débute son activité doit effectuer une déclaration auprès du Greffe du Tribunal de Commerce afin d’obtenir un numéro SIRET en remplissant le formulaire P0i.
De plus, la location touristique et la location de chambres d’hôtes sont soumises à une réglementation spécifique. Avant de les pratiquer, il est nécessaire de faire une demande d’enregistrement à la mairie du lieu où se trouve le bien. De plus, une autorisation de changement d’usage du bien est requise. Cette mesure vise à protéger le parc résidentiel des communes où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements d’habitation. Les principales villes concernées sont les grandes agglomérations françaises comptant plus de 200 000 habitants. Ces démarches sont obligatoires sous peine d’amende.
Enfin, il est important de noter que la location meublée comporte deux statuts distincts, le LMNP et le LMP (loueur meublé professionnel), chacun ayant des implications fiscales et sociales différentes. Pour être reconnu comme loueur meublé non professionnel, deux conditions doivent être respectées :
- Les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 €.
- Les revenus locatifs ne doivent pas excéder les revenus professionnels du foyer fiscal.
En tant que loueur meublé non professionnel, vos revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Selon le montant de vos revenus locatifs, vous serez assujetti soit au régime du micro-BIC, soit au régime réel.
L’un des principaux avantages du LMNP est la fiscalité très avantageuse qu’il offre tout au long de l’activité, ainsi qu’en cas de cession de votre bien immobilier.
En tant que LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC et le régime réel.
Le micro-BIC s’applique si vos revenus sont inférieurs à 72 600 € HT, sauf pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôte, pour lesquels le seuil est de 176 200 € HT. Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos recettes de location en meublé classique, ou de 71% pour les activités d’achat-revente ou de fourniture de logement.
Cet abattement compense diverses charges que vous pourriez supporter, et vos revenus nets imposables sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu pour calculer le montant de votre impôt.
Si vous avez des charges réelles importantes, vous pouvez choisir de vous soumettre au régime réel. Si vous dépassez les seuils de revenus mentionnés précédemment, vous serez automatiquement soumis au régime réel.
Les revenus pris en compte sont ceux des années N-1 et N-2.
Avec le régime réel, vous pouvez déduire l’ensemble des charges liées à l’exploitation et pratiquer l’amortissement comptable. Il n’existe pas de liste exhaustive de charges déductibles en LMNP réel, mais elles doivent remplir trois conditions pour être déductibles : elles doivent être liées à l’exploitation, représenter une charge réelle et justifiable, et être incluses dans l’exercice au cours dont elles ont été engagées.
Les charges déductibles peuvent être reportées sur les revenus de même nature pendant une période de 10 ans.
Un autre avantage fiscal du LMNP réside dans la cession de votre bien. En tant que loueur meublé non professionnel, vous bénéficiez du régime de cession des plus-values des particuliers, ce qui vous permet de profiter d’abattements pour la durée de détention.
De plus, l’amortissement comptable que vous avez pratiqué n’affecte pas le calcul de la plus-value, car les montants amortis ne diminuent pas le prix d’acquisition. Il est important de noter que les critères pour déterminer le statut de LMNP sont évalués annuellement, alors il est nécessaire de vérifier à la date de la vente si vous remplissez toujours les conditions requises.
Sinon, vous serez considéré comme LMP (loueur meublé professionnel), ce qui entraînera des règles fiscales de cession moins avantageuses.
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) comporte plusieurs avantages fiscaux. Tout d’abord, il permet de catégoriser vos revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC ou le régime réel, en fonction de vos revenus locatifs. Le micro-BIC s’applique si vos revenus sont inférieurs à 72 600 € HT (ou 176 200 € HT dans certains cas) et offre un abattement de 50% (ou 71% dans certaines situations) sur vos recettes.
Si vous avez de nombreuses charges ouz dépassez les seuils du micro-BIC, vous pouvez opter pour le régime réel. Celui-ci vous permet de déduire les charges liées à l’exploitation, y compris l’amortissement comptable. Les charges déductibles doivent remplir certaines conditions, notamment être liées à l’exploitation et justifiables.
En cas de cession de votre bien, le régime LMNP offre des abattements pour durée de détention et permet de conserver les avantages fiscaux liés à l’amortissement comptable. L’amortissement comptable peut être appliqué à diverses catégories d’actifs, telles que les biens immobiliers, les meubles meublant le logement, les frais d’acquisition et les travaux. La durée d’amortissement varie en fonction de la catégorie d’actifs.
Les charges non utilisées peuvent être rapportées sur les revenus de même nature pendant une période de 10 ans. Il est essentiel de conserver les justificatifs des dépenses en cas de contrôle fiscal. En résumé, le statut LMNP offre une fiscalité avantageuse, la possibilité de pratiquer l’amortissement comptable, et un choix entre deux régimes fiscaux en fonction de votre situation financière.
La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) offre des avantages fiscaux intéressants pour les investisseurs. Les revenus locatifs générés en tant que LMNP sont soumis à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC et le régime réel, en fonction du montant de vos revenus locatifs.
Le régime micro-BIC s’applique si vos revenus sont inférieurs à 72 600 € HT (ou 176 200 € HT dans certaines situations), avec des abattements de 50% (ou 71% dans certains cas) sur vos recettes. Ce régime est adapté si vous avez des charges limitées. Vos revenus nets imposables sont ensuite soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Si vous avez des charges réelles importantes ou si vos revenus dépassent les seuils, vous pouvez opter pour le régime réel. Cela vous permet de déduire l’ensemble des charges liées à l’exploitation, y compris l’amortissement comptable. Les charges déductibles doivent remplir certaines conditions.
En cas de cession de votre bien, le statut LMNP offre des avantages fiscaux. Vous bénéficiez du régime de cession des plus-values des particuliers, ce qui vous permet de bénéficier d’abattements pour durée de détention. De plus, l’amortissement comptable que vous avez pratiqué n’a pas d’impact sur le calcul de la plus-value, car il ne diminue pas le prix d’acquisition.
Cependant, il est essentiel de noter que les critères de détermination du statut de LMNP s’apprécient annuellement. Vous devez vérifier votre statut au moment de la vente pour déterminer si vous êtes toujours considéré comme LMNP. Si ce n’est pas le cas, vous serez soumis à d’autres règles fiscales en tant que LMP (loueur meublé professionnel), qui sont moins avantageuses en cas de cession.
Un autre avantage du régime réel en LMNP est la possibilité de pratiquer l’amortissement comptable. L’amortissement vous permet de réduire la fiscalité tirée de votre emplacement meublé en déduisant une partie de l’usure de vos actifs. Les éléments amortissables sont répartis en trois catégories : les immeubles, les meubles et les frais d’acquisition/travaux, chacun ayant sa propre durée d’amortissement. Cependant, il est important de noter que le terrain n’est pas amortissable.
Lorsque vous choisissez de passer en déduction des frais d’acquisition et de travaux, il est essentiel de conserver les factures et justificatifs en cas de contrôle fiscal. De plus, en cas de vente du bien locatif, les amortissements non utilisés sont définitivement perdus.
Enfin, un autre dispositif intéressant qui se rapporte à la LMNP est le Censi-Bouvard. Il vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du prix d’acquisition hors taxe, répartie sur 9 ans, pour l’achat d’un logement neuf dans une résidence de service. Ce dispositif est lié au LMNP, que vous devez choisir le régime réel ou le micro-BIC. Cependant, si vous bénéficiez de la réduction d’impôt Censi-Bouvard, vous ne pouvez pas amortir le bien. Il est nécessaire de s’engager à louer le bien pendant au moins 9 ans à l’exploitant de la résidence de service.
Dans le cadre de ces investissements, vous allez acquérir un bien dans une résidence de service. Il peut s’agir de résidences :
- De tourisme destinées à une clientèle de vacanciers ;
- D’affaires, dédiées aux professionnels en déplacement ;
- Etudiantes ;
- Seniors ou Ehpad ;
En tant que propriétaire, vous concluez un bail commercial, généralement de 9 ans, avec le gestionnaire de la résidence.
Le gestionnaire va s’occuper de toutes les démarches de mise en location et de gestion du bien à votre place. Vous n’avez à vous occuper de rien, ce qui représente un gain de temps et de tâche administrative non négligeable !
De la même façon, le gestionnaire supporte l’ensemble des risques à votre place et notamment les problèmes de vacances locatives.
Grâce au bail commercial, le gestionnaire vous verse un loyer même si le bien n’est pas occupé.
Ce qui représente une garantie pour vous propriétaire.
La location meublée en résidence de service est un excellent moyen d’obtenir des revenus complémentaires, tout en limitant votre fiscalité.
Dans le cadre d’un bien immobilier acheté dans l’ancien, vous pouvez choisir de louer votre bien à titre de résidence principale ou de manière ponctuelle à titre de location saisonnière.
De même, vous pouvez envisager de mettre en location une partie de votre propre résidence principale ; une chambre par exemple.
La location meublée à titre de résidence principale respecte les règles traditionnelles du LMNP que nous avons développées précédemment.
En ce qui concerne, la location meublée saisonnière, il sera important de bien obtenir les autorisations et enregistrements nécessaires pour pouvoir exercer ce type d’activité. Attention, si vous ne respectez pas ces règles vous risquez une amende qui peut rapidement coûter plusieurs milliers d’euros.
Et sachez que si vous passez par des plateformes en ligne de type Airbnb, ces dernières ont l’obligation de transmettre à l’administration fiscale un document annuel récapitulant les différentes transactions effectuées au titre de la location de votre bien.
De même, pensez à vérifier que le règlement de copropriété de votre immeuble n’interdit pas la location meublée saisonnière.
La location meublée saisonnière peut s’avérer extrêmement intéressante car elle offre une grande flexibilité, vous êtes libre de gérer votre calendrier de réservations. Mais aussi de limiter le risque de loyers impayés, le paiement étant généralement effectué en amont.
Monsieur Jean possède un bien locatif qui génère 14 000 € de revenus annuels.
La valeur de sa propriété locative est de 300 000 euros, et il a investi 7 500 € dans le mobilier.
À noter que son emprunt immobilier est complètement remboursé. Sa tranche marginale d’imposition (TMI) est de 30%.
La question qui se pose est de savoir quel régime fiscal est le plus avantageux pour lui ?
*Les loyers d’une location meublée sont généralement plus importants que ceux en location nue mais pour notre exemple nous sommes partis sur des données similaires.
Le choix d’un investissement dans le LMNP doit être soigneusement réfléchi, en prenant en considération plusieurs facteurs importants.
Il est crucial de sélectionner un emplacement optimal pour maximiser le rendement de l’investissement et réduire les risques de vacances locatives. Des éléments tels que la qualité du cadre de vie, les opportunités d’emploi et l’accessibilité par les transports jouent un rôle essentiel dans le choix de la ville où le bien sera situé.
L’équilibre entre le prix d’acquisition, la demande du marché, le potentiel de rentabilité, le risque de vacances locatives et les perspectives de valorisation à la revente doit être établi.
Les biens de petite ou moyenne taille sont souvent plus adaptés à l’emplacement meublé, car il est rare qu’une famille avec enfants recherche ce type d’emplacement. Cependant, de plus en plus de propriétaires proposent des biens destinés à la colocation entre étudiants.
Certaines grandes villes comme Paris, Lyon, Bordeaux, Strasbourg, Grenoble, entre autres, offrent un fort potentiel de rendement pour les investissements LMNP, en raison de la demande élevée en logements et d’autres avantages significatifs.
Lorsqu’il s’agit de résidences de service, d’autres critères entrent en jeu, notamment la qualité du gestionnaire et les termes du bail commercial (loyer, indice de révision, durée du bail, répartition des charges, etc.).
Comme vous l’avez probablement compris, l’investissement en LMNP joue un rôle clé au sein d’une stratégie patrimoniale, offrant des avantages multiples. Il vous permet de constituer un patrimoine immobilier avec un investissement initial relativement modeste. En effet, les revenus locatifs générés contribuent largement au remboursement du prêt immobilier.
Que vous financiez votre acquisition en espèces ou par le biais d’un emprunt immobilier, l’investissement en LMNP vous assure des revenus complémentaires immédiats. Cela peut être particulièrement utile pour préparer votre retraite et compenser la perte de revenus anticipée.
De plus, comme cela a été expliqué tout au long de cet article, le LMNP offre des avantages fiscaux considérables. Il vous permet de réduire, voire d’éliminer entièrement, votre base imposable, ce qui en fait une option d’investissement attrayante, notamment pour les contribuables soumis à une fiscalité élevée.
Cependant, avant de vous lancer dans un investissement LMNP, il est vivement recommandé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine. Un professionnel pourra réaliser une étude personnalisée en prenant en compte votre situation patrimoniale et vos objectifs spécifiques, vous guidant ainsi dans la prise de décision.
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